Nilai Pasar dari data pasar

Pendekatan dan Metode yang digunakan dalam Penilaian. Penilai wajib menggunakan paling kurang dua pendekatan penilaian, sebagai berikut:

• Pendekatan Data Pasar (market data approach, Sales Comparison Approach atau Comparative Method); 

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach); dan  

• Pendekatan Biaya (Cost Approach).

Penilai menggunakan Pendekatan Pembanding Data Pasar (Sales Comparison Approach atau Comparative Method) maka ketentuan berikut wajib dipenuhi:

1. Properti pembanding yang digunakan sebagai pembanding sekurang-kurangnya berjumlah 3 (tiga) properti.
2.  Nilai objek penilaian diperkirakan melalui perbandingan objek penilaian dengan properti lain yang sebanding dan sejenis yang telah terjual atau penawaran jual atau beli yang telah terjadi.
3. Pendekatan pembanding data pasar dapat diterapkan jika terdapat data terkini yang cukup memadai untuk mengindikasikan nilai objek penilaian di pasar.
4. Memperhatikan hal-hal sebagai berikut: tingkat permintaan dan penawaran; Harga yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan properti substitusi dengan utilitas yang serupa; Keseimbangan antara permintaan dan penawaran; dan Pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar untuk memperkirakan nilai properti.
5. Data-data yang wajib diperoleh antara lain berupa data-data penjualan, kondisi penawaran, larangan-larangan, daftar properti yang menjadi pesaing dan membandingkan dengan objek penilaian.
6. Data pembanding yang digunakan wajib berasal dari lingkungan sekitar atau kawasan pasar yang sama dengan objek penilaian dan berasal dari transaksi yang bersifat arm’s length. 
7. Setiap perbedaan signifikan antara objek penilaian dan properti pembanding yang dapat mempengaruhi nilai, digunakan sebagai elemen pembanding.
8. Hal-hal yang wajib dilakukan dalam menggunakan Pendekatan Pembanding Data Pasar, antara lain: melakukan penelitian untuk mendapatkan informasi penjualan, daftar properti dan penawaran dari properti sejenis dan sebanding; melakukan verifikasi keakuratan data; memilih unit pembanding yang sesuai (misalnya harga per meter) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit; dan melakukan perbandingan dengan properti pembanding dengan menggunakan elemen-elemen pembanding dan membuat penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding. 
9. Elemen-elemen pembanding yang wajib dipertimbangkan, paling kurang meliputi: Hak-hak yang terkandung dalam pemilikan properti; Penilai wajib mengidentifikasi hak-hak yang terdapat pada properti untuk setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk dianalisis dan selanjutnya dilakukan penyesuaian untuk setiap perbedaan-perbedaan dalam hak-hak yang terdapat pada properti pembanding. Kondisi penjualan; Penilai wajib melakukan penyesuaian atas harga transaksi properti terkait dengan kondisi penjualan, seperti motivasi penjual dan pembeli dalam suatu transaksi, kondisi arm’s length, transaksi dengan pihak yang mempunyai hubungan istimewa, atau penguasaan yang dilakukan oleh pemerintah (eminent domain).

• Kondisi pasar; Penilai wajib melakukan penyesuaian harga transaksi properti dengan kondisi pasar yang berubah dari waktu ke waktu.
• Lokasi; Penilai wajib melakukan penyesuaian atas harga transaksi properti terkait dengan lokasi properti.
• Karakteristik fisik; Penilai wajib melakukan penyesuaian atas perbandingan, dalam hal terdapat perbedaan karakteristik fisik antara properti pembanding dengan objek penilaian. Perbedaan tersebut meliputi antara lain ukuran, umur, kondisi, kualitas konstruksi, model arsitektur, material bangunan, utilitas fungsional, ukuran tapak, daya tarik dan kenyamanannya.